| 2021 yılı Sayıştay Denetim Raporları |
|
Kiralama dosyaları ve kira gelirlerine ilişkin yapılan incelemede kirasını vadesinde ödemeyen işletmeler için mevzuatta ve ihale şartnamelerinde öngörülen işlemlerin yapılmadığı ve müeyyidelerin uygulanmadığı görülmüştür. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun; 62’nci maddesine göre müşterinin taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatının gelir kaydedileceği ve sözleşmenin feshedilerek hesabının genel hükümlere göre tasfiye edileceği, 64’üncü maddesine göre kiraya verilecek taşınmaz malların kira süresinin 10 yıldan fazla olamayacağı, 3 yıldan fazla kiralamada 5393 sayılı Belediye Kanunu’na göre belediye meclisin yetkili olacağı, ayrıca 3 yıldan fazla kiralama işlerinde, kira bedelinin her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edileceği, Ecrimisil ve tahliye başlıklı 75’inci maddesinde ise kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edileceği, aksi halde ecrimisil alınacağı, işgal edilen taşınmaz malın, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği, hüküm altına alınmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun; 313 ve 314’üncü maddelerinde kiracının, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olduğu, Kiracının temerrüdü başlıklı 315’inci maddesinde, kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebileceği, 344’üncü maddesinde beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği, 345’inci maddesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açma süresinin ve mahkeme kararının etkisinin düzenlendiği, 347’nci maddesinde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de, kiracının her zaman, kiraya verenin ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebileceği, 348’inci maddesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğinin, yazılı şekilde yapılmasına bağlı olduğu, 352’nci maddesinde kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya verenin, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebileceği, kiracının, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya verenin, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği, ifade edilmektedir. Kira gelirlerinin tahakkuku, tahsili ve takibine ilişkin İdarenin yapmış olduğu işlemlerin ve kayıtların incelenmesi neticesinde; 2021 yılında ve önceki yıllarda tahsil edilemeyen kira alacakları olduğu halde İdarece temerrüde düşen kiracılarına yukarıda bahsedilen mevzuat hükümleri çerçevesinde sistematik olarak yazılı ihtarda bulunulmadığı, kira borcunu geç ödemeyi veya ödememeyi alışkanlık haline getiren kiracıların kira sözleşmelerinin feshedilmediği, taşınmazdan tahliyelerinin yapılmadığı, kira alacaklarının bir kısmı için icra takibi yapılmadığı, İdarenin hareketsizliği nedeniyle mevzuatta öngörülen işlemlerin yapılmaması sonucu kira alacaklarından bir kısmının biriktiği ve bu alacaklar için icraya başvurulduğu halde alacakların tahsilatının yapılamadığı, ayrıca beş yıllık kira süresini aşan kiracılar için beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin günün şartları ve ilin gelişimine uygun olarak yeniden belirlenmesi için dava veya anlaşma yoluna gidilmediği tespit edilmiştir. Kamu İdaresi cevabında; 2020 yılı ve öncesi yıllarda tahsil edilemeyen kira alacaklarının tahsili amacı ile icra takip işlemlerinin başlatılması yönünde Emlak ve İstimlak Dairesi Başkanlığınca Hukuk Müşavirliğinden talepte bulunulduğu ve Hukuk Müşavirliği tarafından da kira alacaklarının tahsili amacı ile icra davaları açıldığı ifade edilmiştir. Oysa bulgu incelendiğinde, İdare tarafından kiralamalarla ilgili hiçbir şey yapılmadığı iddia edilmemiştir. İdare tarafından bazı takip ve icra işlemlerinin yapıldığı ancak icraya başvurulduğu halde bazı alacakların tahsilatının yapılamadığı, İdare tarafından kira alacaklarına ilişkin sistematik olarak takip, ihtar, fesih, icra ve tahliye işlemlerinin yapılmadığı, dolayısı ile İdarenin taşınmazlarını usulüne uygun ve etkin bir biçimde yönetemediğinden bahsedilmiştir. Söz konusu takip, ihtar, fesih, icra ve tahliye işlemlerinin süresinde yapılmaması veya eksik yapılması, sonraki işlemlerin de hukuken yapılmasına engel olmaktadır. Örneğin kira borcunu geçiktiren kiracıya, borcunu geciktirdiğini belirten ve en az 30 gün süre verip bu süre içerisinde ödeme yapması gerektiğini, aksi halde sözleşmesinin feshedileceğini belirten yazılı ihtarda bulunulmadığı takdirde kira sözleşmesinin İdarece feshedilemeyeceği ve kiracının tahliye ettirilemeyeceği hususları dikkate alınmamaktadır. Dolayısıyla bulguda belirtildiği üzere; takip, ihtar, fesih, icra ve tahliye işlemleri sitematik ve usulüne uygun olarak yerine getirilmemektedir. İdarenin hareketsizliği nedeniyle mevzuatta öngörülen işlemlerin sırasıyla, sistematik ve usulüne uygun yapılmaması sonucu kira alacaklarından bir kısmının birikmesi ve bu alacaklar için icraya başvurulduğu halde alacakların tahsilatının yapılamamasına, ayrıca uzun süredir (10 yıldır) kira alacağını ödemeyen kiracılar bulunmasına rağmen bu kiracıların tahliye edilmemesine neden olmaktadır. |
