Sayıştay, KİK, Yargıtay ve Danıştay Kararları, Bakanlık Görüşleri

"); pri.document.close(); pri.focus(); pri.print(); pri.close(); }

ÖZET: İmar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazların değer artışına ilişkin işlemlerin yapılmadığı tespit edilmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ek 8’inci maddesi gereğince, taşınmaz maliklerinin talebi üzerine gerçekleştirilen plan değişiklikleri sonrasında, değer artış payının belirlenmesi ve tahsil edilmesi gerekmektedir. Bu süreç, yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından yürütülmeli ve sonuçlar kıymet takdir komisyonu tarafından onaylanmalıdır. Değer artış payı, taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında ödenmeli ve ilgili hesaplara yatırılmalıdır.

Yapılan incelemelerde, arsa sahiplerinin imar tadilatı talepleri doğrultusunda gerçekleştirilen plan değişiklikleri sonrasında değer artış bedellerinin hesaplanmadığı ortaya çıkmıştır. Belediye Meclisi tarafından onaylanan tadilat planları, arsa değerlerinde artış sağlamasına rağmen, bu artışların kaydedilmemesi idarenin gelir kaybına yol açmaktadır. İdare, bu bulgular doğrultusunda gerekli işlemleri başlatacağını belirtmiştir.

Sonuç olarak, imar planı değişiklikleri sonrası değer artış bedellerinin hesaplanması ve tahsil edilmesi, ilgili yönetmelik hükümleri çerçevesinde acilen gerçekleştirilmelidir. Bu adımlar, hem taşınmaz maliklerinin haklarını koruyacak hem de idarenin mali durumunu güçlendirecektir.

BULGU: İmar Planı Değişikliğine İlişkin Değer Artışı İşlemlerinin Yapılmaması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Olmayan İl Kapsamında Yer Alan İlçe Belediyesi

İmar Kanunu gereği taşınmaz maliklerinin talebi üzerine yapılan imar planı değişikliği sonucunda değerinde artışı olan arsalara ilişkin, değer artışı işlemlerinin yapılmadığı tespit edilmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun ek 8’inci maddesinde;

“(■■■)

Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.

İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.

Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir.

Değer artış payı tutarları taşınmaz maliklerince; Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılır. Yatırılan tutarların;

a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,

(■■■)

beş iş günü içerisinde aktarılır ve (a) bendine göre kalan değer artış payının %25 ‘i (…) ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.

(.)”

Hükümlerine yer verilmiştir.

3194 sayılı Kanun’un 44 ve ek 8’inci maddeleri ile 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 97’nci maddesine dayanılarak çıkarılan ve 15.09.2020 tarihli ve 31245 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’in “Değer artış payına konu olacak plan değişiklikleri” başlıklı 5’inci maddesinde;

“(1) Değer artışına konu olan plan değişiklikleri; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak;

En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak,

Parsel bazında fonksiyon değişikliği,

suretiyle yapılır.”

Aynı Yönetmelik’in “Değer artış payının konusu” başlıklı 6’ncı maddesinin birinci fıkrasında;

“Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine 5 inci maddede belirtilen şekilde gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamı değer artış payına konu edilir.”

Denilmiştir.

Bu hükümlere göre;

Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine en az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında, ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımlarının, adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanması ve parsel bazında fonksiyon değişikliğinin yapılması kriterlerini sağlayan imar planı değişiklikleri sonucu arsanın değerinde gerçekleşen artışın tamamının değer artış payı olarak alınması,

-Değer artış payının tespitine ilişkin sürecin idare (belediye) tarafından yürütülmesi,

-Değer artış payı bedelinin, 2942 sayılı Kanun’un 11’inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilmek suretiyle 6362 sayılı Kanun’a göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen yürürlükteki plan koşullarındaki değer tespiti ve değişiklik sonrası taşınmazın değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenmesi,

-Belirlenen değer artış bedelinin, Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılması ve yatırılan tutarın, büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %25’inin büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’inin ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına ve %25’inin Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına aktarılması ve kalanının, genel bütçeye gelir kaydedilmesi,

Gerekmektedir.

Yapılan incelemede iki ayrı dilekçede;

Arsa sahipleri tarafından 877 ve 878 adaların arasından geçmekte olan 12 mt lik taşıt yolunun ve imar ada hatlarının düzeltilmesi için imar tadilatı ile, 1476/1, 1471/1, 1472/1 ve 1475/1 nolu parsellerin bulunduğu alanda ilave + revizyon uygulama imar planı değişikliği taleplerinde bulundukları,

Belediye Meclisi tarafından yetkili şehir plancısına hazırlatılan ve söz konusu talepleri karşılayan 1/1000 Ölçekli tadilat uygulama imar planı değişikliğinin kabul edildiği,

İmar planı değişikliği sonucu değerleri arttıran bu değişikliklerle ilgili değer artış bedellerinin ise hesaplanmadığı,

görülmüştür.

İdare tarafından verilen cevapta bulguya iştirak edilmiş olup, bulgu doğrultusunda işlemlere başlanacağı ifade edilmiştir.

Söz konusu taşınmazlara değer artış bedeli işlemlerinin tesis edilmemesinin, İdarenin gelir kaybına sebep olduğundan, yukarıda anılan Yönetmelik hükümleri dikkate alınarak değer artış bedelinin hesaplanmasına ve tahsilinin sağlanmasına yönelik işlemlerin tesis edilmesi gerekmektedir.